Один из вариантов — это участие в жилищно-строительном кооперативе . В данной статье рассмотрены ключевые моменты данной структуры, а также проанализированы плюсы и минусы приобретения жилой площади через ЖСК.

Понятие

Что понимается под жилищно-строительным кооперативом? В ст. 110 главы 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации дается общее определение для ЖК и ЖСК. По закону, это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе для обеспечения их нужды в жилплощади и руководстве домом.

В п. 4. статьи 110 указано, что ЖСК представляет собой потребительский кооператив. В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 упомянуто, что такие кооперативы можно поделить на два вида: кооперативы с основной деятельностью в виде получения прибыли и кооперативы, деятельность которых имеет расходный характер посредством паевых взносов участников . Рассматриваемое объединение относится ко второму виду.

Важно знать! Согласно изменениям Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, ЖСК, образованный после первого декабря 2011 года, выступает как застройщик при приобретении допуска на строительство.

Отличие ЖСК от ЖК

Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

К сведению! С 1 июля 2016 жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:

1. Состав участвующих в ЖСК;
2. Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
3. Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
4. Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
5. Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

1. Расчетная документация;
2. Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
3. Отчеты встреч членов кооператива, голосований;
4. Заключения ревизора ЖСК.

Структура

Перечислим главные органы регулирования ЖСК:

1. Общее собрание;
2. Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
3. Правление ЖСК и его председатель.

Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих . Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.

Правление ЖСК выбирается из членов самого объединения общим собранием (конференцией). Все компетенции закрепляются уставом. Председатель правления выбирается из круга лиц, входящих в правление. В его обязанности входит воплощение намерений кооператива, выражение потребностей ЖСК и т.д. Главные требования к нему — это добросовестность и разумность.

Помимо вышеперечисленных постов в кооперативе присутствует ревизор или ревизионная комиссия. Основной задачей этого подразделения является контролирование финансов и экономической деятельности.

Если человек имеет обвинение за преднамеренные преступления, несет бремя административного штрафа в виде отстранения или ранее вел управленческую службу в области строительства и смежных сферах, то он не может присоединиться к аппарату управления кооперативом.

Создание

Обозначим порядок приема желающих в состав участников ЖСК . Прежде всего, гражданин (с 16 лет) или юридическое лицо предоставляют заявку в правление кооператива . Обращение рассматривается в пределах месяца и утверждается общим собранием.

После того, как новоиспеченный участник заплатит вступительный взнос , он считается полноправным участником кооператива.

В кооперативе не должно находиться менее пяти участников (статья 112, ЖК РФ), но не должно быть участников больше числа строящихся помещений.

Для создания кооператива собирается учредительное собрание, участниками которого могут быть желающие создать ЖСК. Постановление о создании объединения считается утвержденным, если все учредители выбрали его.

Регистрация

Государственная регистрация реализуется по тем же правилам, что и регистрация юридических лиц . С момента оформления те, кто подал свой голос за образование кооператива, приобретают статус члена. Обратимся к Федеральному Закону от 08.08.2001 No 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». В нем прописаны основные заключения относительно регистрации:

1. Регистрация ЖСК проводится по его местоположению.
2. Максимум за три дня проводится государственная регистрация со дня передачи необходимых документов в регистрирующий орган.

Перечень требуемых документов перечислен ниже:

• подписанное заявление о государственной регистрации по утвержденной форме () ;
• оформленное в виде протокола решение о создании организации;
• учредительные документы, в случае ЖСК – его устав;
• документ об оплате государственной пошлины.

Устав

Статья 113 ЖК РФ дает полную информацию, что необходимо к предоставлению в уставе ЖСК.

Его структура выглядит следующим образом:

• наименование кооператива; местоположение;
• суть и цель функционирования;
• инструкция по приобретению членства кооператива;
• процедура прекращения участия в объединении;
• величина вступительных и паевых взносов, а также регламент их внесения;
• последствия несоблюдения установленных обязанностей по взносам;
• полномочия управляющих кооперативом;
• правила признания решений органами управления;
• правила преобразования и ликвидации объединения.

Ликвидация

Ликвидация ЖСК – это прекращение деятельности объединения без передачи прав и обязательств. Каких-то специальных правил для жилищно-строительного кооператива в законе не прописано, рекомендуется использовать в качестве основания Статью 61 ГК РФ «Ликвидация юридического лица».

Ликвидация может произойти как на добровольческой основе по договоренности участников или по истечению срока действия, так и по решению суда.

На принудительной основе ЖСК ликвидируется в следующих случаях:

1. Регистрация ЖСК признана недействительной.
2. ЖСК ведет деятельность без подлежащего разрешения.
3. Деятельность ЖСК противоречит Конституции РФ и другим правовым актам, а также уставу организации.
4. По иску пайщика, в случае несоблюдения ЖСК своего прямого предназначения.

Когда суд вынес решение о прекращении деятельности объединения, ЖСК обязан рассчитаться по обязательствам перед кредиторами.

Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК

Рассмотрим плюсы и минусы приобретения жилья по схеме ЖСК .

Несомненным преимуществом является возможность оплаты в длительную рассрочку . Вы можете и выплачивать паи. Большинство компаний, продающих квартиры по схеме долевого участия, предоставляют рассрочку до момента ввода в эксплуатацию.

Еще одним удобством ЖСК является возможность самостоятельного найма нового в случае банкротства текущего.

По , в этой ситуации участникам придется требовать жилье в суде, либо создавать новый ЖСК, а это очень длительный процесс.

Приятным преимуществом для членов ЖСК является переход всей власти по управлению домом сразу после прекращения строительства дома .

В случае долевого участия, необходимо сначала создать товарищество собственников жилья, что может продлиться на неопределенный период.

Пайщики имеют возможность принять участие в управлении строительством, реконструкцией и будущей эксплуатацией дома, имеют свободный доступ к документации. Это дает им больше гарантий, чем при заключении ДДУ.

У схемы ЖСК есть и недостатки. Участники кооператива могу стать жертвами двойных продаж в случае использования компанией «серых» схем реализации жилья. По законодательству, как говорилось ранее, подобные махинации запрещены: число квартир не должно быть больше числа членов ЖСК . В данной ситуации желающему вступить рекомендуется поговорить с участниками кооператива или с теми, кто из него вышел по тем или иным причинам.

Так как закон «О защите прав потребителей» не касается отношений пайщика и кооператива, ЖСК не отвечает за срывы строительства и неполадки после реализации дома . Для предотвращения подобной ситуации необходимо читать договор, особенно пункты про гарантийный срок постройки и дату окончания работ.

Разъяснение на видео

О том, что представляют собой ЖСК, рассказывает Антон Лебедев.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

6. В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищные кооперативы известны еще с советских времен, однако с тех пор изменились условия вступления и участия в них. Несмотря на то, что в современном мире кооперативы встречаются достаточно редко, они еще имеют место быть, и интересуют потенциальных покупателей новостроек.

Жилищный кооператив тогда и сейчас

С точки зрения законодательства, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это добровольное объединение, в которое вступают физические лица для совместного строительства или приобретения жилья. Однако на практике, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», они сегодня играют другую роль, нежели их прототипы из советской эпохи. Тогда строительные кооперативы частично финансировались государством или предприятием, поэтому были реальным инструментом обеспечения населения жильем. Разумеется, в наши дни ни одно добровольное объединение пайщиков не располагает достаточным количеством денег для строительства многоквартирного дома. Поэтому жилищно-строительные кооперативы чаще всего создаются самими девелоперами в качестве одной из законных схем привлечения денег граждан на строительство дома.

Сегодня ЖСК должен единовременно соответствовать двум главным критериям для возможности привлечения денежных средств:

Во-первых, иметь статус застройщика (для этого необходимо получить разрешение на строительство);

Во-вторых, иметь земельный участок, на котором позволено осуществлять строительство.

До внесения изменений в закон о жилищно-строительных кооперативах в середине 2016 года, ужесточающих степень контроля за деятельностью ЖСК, часто девелоперами использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником земельного участка и кооперативом, осуществляющим строительство. В настоящее время подобный договор является незаконным, поскольку в таком случае земельный участок не принадлежит жилищному кооперативу, и, соответственно, обязанности ЖСК перед членами по строительству дома оказываются ничем не обеспечены.

Актуальное законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передаче по окончании строительства дома конкретного жилого помещения.

В общем виде схема участия в ЖСК на текущий момент выглядит следующим образом: застройщик создает жилищно-строительный кооператив, в который привлекаются потенциальные покупатели квартир в жилом комплексе. Покупатели подписывают с кооперативом договор участия и становятся его пайщиками. ЖСК, в свою очередь, заключает инвестиционный контракт с девелопером и направляет собранные средства пайщиков на строительство жилья. Несмотря на кажущуюся простоту схемы, существует много подводных камней, которые могут сыграть как в пользу покупателя, так и против него. Далее они будут рассмотрены более подробно.

Подводные камни жилищного кооператива

Пожалуй, главная особенность покупки квартиры через ЖСК - это отсутствие договора долевого участия (ДДУ). Все условия приобретения регулируются договором участия в жилищном кооперативе, а также уставом этой организации.

Не трудно догадаться, что все основополагающие документы (устав и типовой договор участия) написаны в интересах застройщика, так как именно он создает ЖСК. Это означает, что в случае возникновения споров, в более выигрышном положении выступит застройщик, стоящий за созданным кооперативом.

В частности, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, и по решению собрания итоговая цена может быть повышена, причем неоднократно, предупреждает Мария Литинецкая. В этом случае жилищно-строительный кооператив вправе требовать от пайщиков дополнительных взносов по уже оплаченным договорам. Также он не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в уставе или договоре участия. Поэтому нельзя предъявить неустойку в случае нарушения сроков строительства. Порядок возврата средств оговаривается в уставных документах, поэтому в случае финансовых проблем у кооператива, получить свои деньги назад проблематично. Наконец, сам договор с ЖСК не обязательно подлежит государственной регистрации, что может привести к «двойным продажам» квартир в новостройке. Потому что покупателю трудно проверить, не заключен ли с другим лицом договор на ту же квартиру.

Существуют и другие риски для участника ЖСК, связанные не с оформлением отношений, а с самим правовым статусом кооператива и пайщика. Так, с точки зрения закона, член жилищно-строительного кооператива не является потребителем услуг, а значит, не защищен соответствующим Законом о защите прав потребителя. Это лишает члена ЖСК возможности требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего - качества строительства. Кроме того, кооператив не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.

Наконец, еще одним существенным минусом покупки через ЖСК является отсутствие ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Банки в целом неохотно предоставляют кредиты на покупку жилья через жилищный кооператив, поскольку, на их взгляд, отсутствие государственной регистрации правоотношений, связанных с приобретением квартиры по такой схеме, является менее надежным инструментом, чем зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.

Несмотря на большое количество недостатков, есть у ЖСК и свои плюсы. Так, участие в жилищно-строительном кооперативе позволяет получить рассрочку на длительный срок. Например, в «Эталон Сити» предлагается рассрочка до 2023 года, отмечает Баранкова Наталья, юрист компании АО «Пересвет-Инвест». При реализации квартир путем заключения ДДУ рассрочка предоставляется, как правило, до конца строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участник долевого строительства становится собственником квартиры.

Кроме того, после окончания строительства право на управление домом автоматически переходит к членам ЖСК, которые могут преобразовать кооператив в ТСЖ - товарищество собственников жилья. Таким образом, покупатели сами могут выбрать управляющую компанию (УК), тогда как при ДДУ подбор УК для завершенного дома остается прерогативной девелопера.

Еще одним плюсом для члена ЖСК, рассказывает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, является то, что при наличии желания покупатель может непосредственно участвовать в жизни кооператива и быть в курсе его финансовой деятельности. Это возможно потому, что высшим органом управления является общее собрание членов жилищно-строительного кооператива, и это дает ему право контролировать исполнение положений устава и действовать в интересах членов ЖСК.

И, наверное, самым большим преимуществом приобретения квартиры в жилищном кооперативе является привлекательная цена. Застройщик не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключение договоров участия в долевом строительстве, которые увеличивают цену объекта.

Рената Беляева также обращает внимание потенциальных покупателей на то, что в настоящее время законодательство о правоотношениях с ЖСК существенно ужесточилось. Были введены обязанности кооператива по раскрытию информации перед членами ЖСК и контролирующими органами в области строительства. Введены штрафы за нарушение законодательства о привлечении денежных средств граждан с отступлениями от требований законодательства в административном порядке в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей, введена уголовная ответственность лиц, виновных в привлечении денежных средств граждан в обход закона в крупном и особо крупном размере. Все изменения призваны минимизировать риски «двойных продаж» и тем самым сократить число обманутых застройщиками граждан.

Есть ли будущее у ЖСК?

Сегодня на рынке новостроек подавляющее большинство объектов продается посредством заключения ДУДС (договора участия в долевом строительстве) и договора уступки права требования к нему. ДУДС дает максимальную защиту покупателям в рамках 214-ФЗ (проходит регистрацию в Росреестре, в договоре четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение условий). На данный момент ДДУ является самым надежным на строительном рынке.

Как уже было сказано, покупка через ЖСК - весьма рискованная схема. Это понимают не только клиенты, но и сами девелоперы, поэтому ЖСК не получили широкого распространения - их доля на столичном рынке, например, не превышает 9% от общего объема предложения.

Как правило, ЖСК используются девелопером в качестве временной схемы привлечения средств клиентов в отсутствие необходимой разрешительной документации, в частности, оформленных прав собственности или аренды на земельный участок, а также опубликованной проектной декларации. После получения необходимых бумаг девелоперы обычно перезаключают с участниками ЖСК договоры долевого участия.

Мария Литинецкая полагает, в обозримом будущем данная схема не будет пользоваться популярностью, пока есть существенно более безопасный путь участия в долевом строительстве - ДДУ. Использование застройщиками ЖСК и дальше будет иметь эпизодический характер.

Таким образом, при реальной возможности приобрести квартиру в жилищном кооперативе, необходимо взвесить все плюсы и минусы и решить подходит ли данный способ именно Вам.

Специально для портала "Все Новостройки.ру"

Многим знакомо понятие ЖСК. Но, может быть, не многие знают наверняка, что это. Так вот, ЖСК - это организация, юридическое лицо, объединяющее людей с общей целью. Под общей целью в данном случае рассматривают строительство собственного жилья и, как следствие, На практике, как правило, ЖСК создается тогда, когда люди стремятся приобрести новую квартиру в новом доме, или отремонтировать имеющийся дом, либо заняться его управлением и содержанием. Для этих задач граждане объединяют очень многое, в том числе, деньги и усилия. И, как показывает жизнь, такая практика зарекомендовала себя с очень хорошей и выгодной стороны.

Теперь необходимо рассмотреть понятие и расшифровку ЖСК, преимущества и недостатки более подробно.

Живи счастливо и красиво

Хотелось бы сказать, что ЖСК можно расшифовать, как "Живи счастливо и красиво". Однако у ЖСК расшифровка несколько другая. В русском языке рассматриваемая аревиатура рашифовывается следующим образом: жилищно-строительный кооператив. Люди создают его самостоятельно на добровольной основне. Почему это направление получило широкое распространение?

Ответ довольно прост: проще и дешевле создать нормальные условия жизни сообща, чем добиваться этого в одиночку. Конечно, можно построить собственный дом, и ни от кого не зависеть. Но, во-первых, не у всех есть земельный участок, где можно было бы расположиться. Во-вторых, не у всех есть достаточно средств на индивидуальное строительство. И в-третьих, далеко не все люди желают иметь частный дом. Для кого-то небольшая или просторная квартира в многоквартирном доме - это и есть комфортные условия для жизни. Впрочем, ЖСК строит не только многоэтажки, но также пентхаузы и коттеджи. Это пожелание самих граждан.

Все по закону

Расшифровка аббревиатуры ЖСК говорит сама за себя. Жилищно-строительный кооператив - это строительство жилья за счет средств пайщиков или, можно сказать, дольщиков, членов кооператива. Так как жилищно-строительный кооператив - это сообщество юридического подчинения, то оно действует в рамках правового положения Жилищного Кодекса РФ.

Это сообщество, в соответствии от поставленных целей, берет на себя обязательства обеспечить качественным жильем членов кооператива. Либо выполнить основательный ремонт многоэтажки, находящейся в ведении жилищно-строительного кооператива. Те, кто хочет вступить в данное сообщество, должны соответствовать требованиям:

• это люди, чей возраст не младше 16 лет;
• это предприятия и организации, если они являются собственниками жилья, находящегося в собственности ЖСК;
• это другие юридические лица (но не всегда это возможно, есть нюансы в законе).

Из сказанного следует, что вступить в сообщество имеют право как физические лица, так и юридические.

Кто в теремочке живет

Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив должен состоять из пяти дольщиков. А максимально дозволенное число участников должно равняться числу квартир в доме. Не всегда удается на начальном этапе возведения дома собрать нужное количество членов сообщества. Надо не только иметь цели, намерения, а еще и заслужить доверие.

Однако грамотно организованное ЖСК и отзывы имеет хорошие. Огромное значение имеет финансовая сторона дела. Если строительство многоэтажки обеспечено средствами членов кооператива близко к 100%, то и доверия к такому ЖСК больше. Имеют значение и личности учредителей ЖСК.

Из ЖСК в ЖНК

Закон трактует два взаимозависимых понятия - ЖСК и ЖНК. Как уже было сказано, ЖСК - это добровольное объединение людей, целью которых является, в первую очередь, построить жилье совместными усилиями. То есть каждый член кооператива вносит свой пай в строительство. Но когда дом уже построен, ЖСК вполне может прекратить свое существование и перейти в другую форму кооператива - товарищество. Это объединение имеет целью содержать дом в порядке. И для этого уже не требуется уставной капитал, и роль каждого члена бывшего ЖСК уже другая.

Все, что от них требуется, это вносить определенные средства на обязательные работы по капитальному и текущему ремонту. Чтобы содержать кровлю, фасад, коммуникации в нормальном состоянии. Сумма затрат определяется в зависимости от смет, расходов на оплату труда строителей и закупку стройматериалов.

Коллективный разум

Жизнь под одной крышей, хоть и в разных квартирах, подразумевает общие заботы по надлежащему содержанию мест общего пользования в доме. В ЖСК собрания проходят по установленному графику. А раз в году проводится общее собрание всех участников сообщества. На совместных встречах люди, как правило, составляют отзывы о ЖСК, решают многие накопившиеся вопросы, даже индивидуального характера. Принятие решение происходит путем голосования. Каждый член сообщества имеет один голос, вне зависимости от занимаемой площади квартиры или занимаемой должности в этом сообществе. Очень важно: решения годового собрания будут считаться законными, если в нем принимали участие более 50% членов кооператива. Иначе придется проводить собрание заново.

Как собраться правильно

Собраться вместе и провести собрание - это зачастую нелегкая задача для компании ЖСК. Люди заняты своими вопросами, многие не хотят знать ничего, что происходит за пределами их квартиры. Тем не менее, обсудить общие вопросы раз в год или собраться на внеочередную встречу по срочным делам можно и нужно. И делать это надо по таким правилам:

• определяется тип собрания (годовое, внеочередное);
• формируется повестка, площадка для встречи, день и час, ответственные лица;
• проводится информирование членов кооператива не позднее чем за 10 дней до проведения собрания.

В установленный день люди приходят по желанию. И обсуждают повестку. Остальные вопросы, что не планировалось обсуждать, задают в конце рассмотрения основных тем. Путем голосования принимаются решения и заносятся в протокол собрания. Заключительным этапом будет информирование о принятых решениях всех членов сообщества, в том числе тех, кто в собрании участия не принимал. Однако у каждого есть право обжаловать протокол.

Как правильно договориться

Большое значение имеет правильно составленный договор ЖСК. Прежде чем вступать в кооператив, следует изучить все подводные камни. Более трети квартир во многих новостройках продаются по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе. Но стоит знать, что в этом договоре схема взаимодействия застройщика и долевых участников законом не регламентируется. Таким образом, нет единого образца такого договора. И застройщик может как угодно экспериментировать с текстом договора, преследуя определенные цели. Надо внимательно смотреть все пункты, чтобы застройщик не только заботился о собственных интересах, но и полностью гарантировал качество работ и соблюдение установленных сроков. А также не завышал стоимость строительства в ходе работ.

Основополагающие моменты

Второй по важности документ - это устав ЖСК. Свод основных законов для конкретно взятого жилищно-строительного кооператива. Все нормы, правила и принципы работы сообщества отражены в уставе, с которым надо ознакомиться, прежде чем принимать решение вступать в ЖСК и подписывать договор. Это особенно важно, если человек вступает в уже созданный кооператив, в составлении устава участия не принимал, не знает, что в нем написано, и уже упустил возможность вносить изменения.

Устав принимают на первом собрании правления. Он должен опираться на закон «О потребительских кооперативах». Только после того, как устав будет принят, ЖСК может регистрироваться официально, как организация.

В уставе содержится:

• адрес сообщества;
• размер пая (взносов);
• наименование ЖСК;
• порядок вступления;
• ответственность за неисполнение финансовых обязательств, за срыв графика;
• состав правления;
• покрытие убытков.

Дополнительные сведения

В уставе отражен полностью весь план будущих работ. Указывается в нем, что именно строится, каким способом. Будут ли еще возводиться гаражи, хозяйственные постройки, парковочные места, детская площадка.

Можно построить все что угодно, добавить массу деталей. Но главное, чтобы все члены сообщества это одобрили и готовы были заплатить за дополнительный комфорт. И в финансовом документе об оплате обычно присутствует информация о нескольких видах взносов:

• вступительный взнос;
• паевый;
• на ремонт дома;
• на эксплуатацию и содержание мест общего пользования.

Кстати, тому, кто внес паевый взнос, принадлежит квартира. А все остальное - общее, и принадлежит кооперативу на общих для всех правах.

Обязанности членов объединения

ЖСК - это одна из приемлемых альтернатив приобрести собственное жилье совместными усилиями. Но это налагает на членов сообщества и определенные обязанности.

Все члены ЖСК несут субсидиарную ответственность. Они отвечают:

• за своевременность внесения денежных средств;
• за погашение долгов;
• совместно платят имущественные налоги;
• общими усилиями рассчитываются за услуги и работы, связанные с эксплуатацией дома.

А собственниками квартир они смогут назвать себя тогда, когда полностью рассчитаются за жилье, выплатят свой паевый взнос.

Строит или управляет

Управляющая компания и ЖСК - разные понятия. Хотя они могут выполнять те же самые функции. Жилищным кодексом, как известно, определены три вида управления домом:

• это непосредственное управление;
• управление ТСЖ (ЖСК);
• с помощью управляющей компании.

Все три варианта имеют как свои плюсы, так и минусы. Рассмотрим вариант управления ЖСК. Основная цель объединения людей в ЖСК - это, как мы говорили, строительство дома. Но когда дом построен, ЖСК может взять на себя функции по управлению этим домом. Считается, что это наиболее удобный и выгодный вариант, потому что домом управляют свои люди - соседи. Конечно, иногда встречаются и те, кто злоупотребляет доверием. Что же, всегда можно председателя переизбрать.

На чем основывается выбор главного лица кооператива

Управляющий ЖСК - главное лицо в кооперативе. Его избирает правление дома. Обязательное условие - он должен быть членом ЖСК. Все права, задачи и полномочия председателя ЖСК прописаны в уставе. У него много обязанностей:

• организовывать и контролировать деятельность, касающуюся управления домом;
• контролировать качество услуг, предоставляемых жильцам дома;
• обеспечить надлежащую работу внутридомовых коммуникаций;
• хранить документы о собственности на квартиры жильцов;
• выдавать требуемые документы по запросу жильцов;
• информировать жильцов о ремонтных работах, об отключениях от каких-либо ресурсов;
• вести бухгалтерскую отчетность, отчитываться перед жильцами за собранные и потраченные средства;
• осуществлять перерасчет за оплату слуг ненадлежащего качества.

И это далеко не полный перечень обязанностей председателя.

По трудовому договору

Председателя ЖСК выбирает собрание членов кооператива. Это собрание является работодателем, а председатель - нанятый, избранный собранием работник. И, конечно, с ним составляется трудовой договор. Он также получает заработную плату за свои труды. В Москве и Московской области, к примеру, зарплата председателя ЖСК в среднем составляет 30 тысяч рублей. Но эта сумма обговаривается всеми членами сообщества, так как будет выплачиваться из их кармана.

Председатель ЖСК собственником организации не является. Он также голосует во время принятия решений на собраниях одним голосом, как и все остальные. Трудовой договор может быть и расторгнут, если председатель утрачивает доверие жильцов. Например, жильцы не могут добиться от него полного отчета о расходах. В этом случае собирается внеочередное собрание, жильцы требуют отчитаться за потраченные средства и за выполнение планов по строительству, по ремонту и обслуживанию дома. Если такового отчета нет или он вызывает сомнения, значит стоит принять решение о внеплановой налоговой проверке.

Преимущества

Практика показывает, что у ЖСК - жизнеспособная организация с множеством плюсов. Основные из них:

• не требуется сразу большой суммы для вступления в кооператив;
• уставной капитал для ЖСК также не требуется;
• никому из членов сообщества не надо своими руками строить дом;
• нет фиксированного размера взноса, на собрании сами члены кооператива решают, какую сумму установить, и вносят это в устав;
• члены ЖСК строят дом для себя, значит есть уверенность в качестве работ и хорошем контроле за ходом строительства;
• члену ЖСК можно вносить коррективы в план, участвуя в собраниях и используя право голоса.

И недостатки

Минусы тоже есть. Главное, взвесить, чего больше - плюсов или минусов. Но о недостатках ЖСК тоже стоит знать. Вот основные из них:

• вся ответственность ложится на членов ЖСК - поиск строительной организации, архитекторов, приобретение стройматериалов;
• следует тщательно контролировать расходы в ходе строительства и приобретения стройматериалов, средств должно хватить;
• коллективная ответственность требует внесения недостающих средств в общее дело, когда кто-то из членов кооператива не смог сделать вовремя взнос;
• приватизация квартиры возможна только после полного внесения паевых взносов;
• есть риск банкротства ЖСК.

Выводы очевидны

Жилищно-строительные кооперативы не случайно прочно вошли в нашу жизнь. С их помощью можно осуществить мечту о благоустроенном жилье со всеми удобствами и по ценам более выгодным, нежели покупка квартиры иным способом. Квартира в ЖСК - это всегда жилье в новом доме. А значит, более комфортное, с меньшими затратами на ремонт общего имущества дома. И давно пора понять, что создание лучших жилищных условий - это совместные усилия, так достигать целей легче.

Сами люди или юридические лица по собственному желанию чтобы объединить свои денежные ресурсы. Обычно так делают чтобы в будущем заняться строительством, капитальным ремонтом или содержанием дома.

Таким образом, кооператив призван удовлетворить потребность человека в жилой площади. Ещё он может осуществлять управление жилыми и нежилыми площадями в доме типа.

Сами по себе ЖСК также выступают в роли юридических лиц и обязаны проходить установленную процедуру регистрации в соответствии со статьёй 114 ЖК РФ .

Поняв, что это такое, переходим к правовым вопросам.

Правовое положение жилищно строительного кооператива

Как уже говорилось выше в статье 110 ЖК РФ чётко сказано, что ЖСК является добровольным объединением граждан России или лиц юридического типа. Члены такого сообщества ставят перед собой чёткую цель удовлетворить потребности людей, которые нуждаются в жилой площади. Ещё осуществлять управление МКД.

Если вспомнить действующее законодательство, которое регламентирует градостроительную деятельность, то можно убедиться в том, что подобные сообщества всегда действуют как застройщики и берут на себя обязанность обеспечить должное строительство или полный ремонт дома, который находится на участке земли, находящемся во владении ЖСК.

Виды жилищных кооперативов и отличительные признаки

Жилищный кодекс предусматривает два вида кооперативов такого типа это ЖСК и ЖНК. Каждый имеет свои особенности.

Как уже неоднократно говорилось выше ЖСК ставит перед собой цель обеспечить жилой площадью всех своих членов и достижение её напрямую зависит от степени паевого участия каждого . Это сообщество будет существовать ровно до того момента как дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию.

Далее, он может продолжить своё существование только в виде товарищества, которое будет заниматься контролем и осуществлением всей деятельности жилищно — коммунального характера. Для организации подобного не нужен уставной капитал. Более того, член такого кооператива вовсе не обязуется принимать непосредственное участие в его деятельности и строить здание собственными силами.

Общая сумма так называемого паевого взноса зависит от потребностей сообщества. Они определяются сметами на строительные материалы, расходы на оплату труда строителей, а также прочие расходы. Переплаты по жилью сведены к минимуму за счёт отсутствия процентов заёмного типа. Таким образом, переплаты касаются только обеспечения исправной работы кооператива во время производства строительных работ.

Минимальное количество участников может быть всего пять человек поэтому сравнительно малая группа граждан может создать такое объединение и выбрать объект, который в будущем подвергнется застройке.

является относительно новым явлением. Риски строительного типа здесь полностью отсутствуют, так как схемой предусмотрена покупка уже готовой жилой площади. При вступлении в подобное сообщество производиться единовременный вступительный взнос. Далее, с участника взимается ежемесячный паевой взнос.

После того как членский взнос произведён сумма, которая от него осталась предоставляться участнику ЖНК в виде своего рода кредита под небольшой процент от 2 до 6 % годовых. Деятельность такого сообщества никогда не утаивается от людей, которые являются его членами. Таким образом, у человека в таком сообществе всегда есть право выбора.

Разные схемы, которые подразумевает тёмную сторону денежного оборота тут не проходят ни под каким предлогом. Этот кооператив может выбрать для себя практически любую недвижимость. такое объединение невозможно, даже если его членом будет всего один человек.

Отличия ЖСК от других форм управления МКД

Каждая форма управления имеет свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности. Например:

1. Жилищный кооператив и жилищно строительный кооператив — это почти одно и то же. . Правила вступления, структура управления, членские взносы и т.д. полностью идентичны ЖСК. Единственным отличием является то, что такой кооператив создаётся ни когда дом находиться на стадии строительства, а когда он уже построен и его нужно приводить в порядок. Это сообщество призвано осуществлять управленческие функции, и таким образом, улучшать условия жизни граждан, которые проживают в данном многоквартирном доме.
2. Чем ЖСК отличается от ТСЖ? ТСЖ в отличие от ЖСК тоже не занимается строительством многоквартирных домов сфера его деятельности схожа с ЖК . Обычно такое сообщество образуют собственники жилья, в роли которого могут выступать квартиры или частные дома на соседних участках (см. о том, ). Оно организуется с целью осуществления совместного управления или ведения слаженной деятельности хозяйственного типа в многоквартирном доме или на земле, принадлежащей членам товарищества.В рамках этого может осуществляться эксплуатация общего имущества, постройка дополнительных строений или объектов, которые будут выступать общим имуществом для всех людей в ТСЖ. Общее имущество или его объекты могут сдаваться в аренду если так решит .

   Создание ровно как и ликвидация такого сообщества регламентируется Гражданским кодексом, а так Федеральным законом No72 . Но к сожалению, последний потерял свою силу ещё в 2005 году и поэтому сегодня порядок создания и ликвидации ТСЖ регламентирует Жилищный кодекс. Он устанавливает особенную процедуру регистрации товарищества как организации некоммерческого типа.

3. Управляющая компания или УК . В отличие от других эта форма управления является коммерческой организацией. Она занимается управлением вверенным ей имуществом других физических или юридических лиц. Собственность жильцов, которые доверяют такой организации доверяется посредством специального договора управленческого типа (об органах правления читайте ). Когда жильцы решают воспользоваться услугами УК и заключают вышеупомянутый договор, то организация вправе. Распоряжаться всеми активами фонда, созданного благодаря коллективным инвестициям. Деньгами, которые были накоплены пенсионным способом. Накопленными деньгами, которые были собраны для обеспечения жильём граждан проходящих военную службу. Ипотечным покрытием и т.д.

А про отличия от ДДУ подробно изложено . Теперь вы можете сами решить для себя, что лучше.

Более подробно про обязанности написано в другой статье.

Заключение

Если вспомнить всё то, что было упомянуто выше, то можно понять, что в создании ЖСК есть смысл. Ведь только объединившись, люди во все времена достигали желаемого. Сегодня ведь от улучшения условий проживания не откажется ни один гражданин России. Сегодня чтобы жить с комфортом людям нужно прикладывать свои силы. Для этого и создаются жилищно — строительные кооперативы и другие формы управления ТСЖ.